Société Civile Immobilière : que faut-il savoir avant de commencer ?

Société Civile Immobilière : que faut-il savoir avant de commencer ?

Vous prévoyez de monter une Société Civile Immobilière, mais vous ne savez pas comment se lancer ? En effet, si vous désirez transmettre facilement vos biens à vos héritiers, la meilleure option à privilégier est la création d’une SCI. Cette structure juridique permet de préserver la totalité de vos actifs immobiliers afin d’exclure l’indivision.

La société civile immobilière ou SCI a pour but de favoriser l’investissement immobilier pour simplifier la gestion d’un bien immobilier en copropriété. Ce statut est très adopté par les entrepreneurs surtout par les familles.

Pourtant, avant de commencer le projet, il est nécessaire d’appréhender ses particularités et respecter les démarches à suivre. Sa constitution demande des accords et une comptabilité rigoureuse. On vous livre toutes les informations indispensables avant de créer une SCI.

Les obligations juridiques de la SCI

Pour investir dans une Société Civile Immobilière, il faut tout d’abord procéder aux démarches administratives ainsi qu’aux formalités liées à sa création est donc obligée de rédiger des statuts et ensuite les publier dans un journal d’annonces légales. L’assistance d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable sera une aide précieuse pour accomplir toutes les étapes.

Cette structure sociale exige la maintenance d’une gestion précise comme la rédaction d’une déclaration fiscale et l’organisation d’une assemblée générale tous les ans. Cela couvre également des frais de fonctionnement.

Au moment de l’achat, il vous est possible de faire un prêt à taux zéro. Ce service s’adresse notamment aux personnes physiques. Il est à noter qu’un immeuble détenu en SCI ne bénéficie pas de réductions fiscales spécialement s’il s’agit d’une résidence principale soumise à l’impôt sur la fortune (ISF).

Dans le cas d’une succession après un décès, le conjoint du défunt n’a pas le droit d’occuper le logement même de façon temporaire puisque c’est la société qui est le propriétaire du bien. Ce droit temporaire de logement est valable pour tous les couples mariés ou les personnes pacsées. Ce sont les associés qui gèrent les parts sociales. Lors de la prise de décision, il faut prendre en compte le choix de la majorité pour éviter le désaccord.

Pour revendre un bien sous le régime de la SCI, les bénéfices de la vente appartiennent à la société, mais pas aux associés. De ce fait, le produit revient au gérant et c’est lui qui le répartit entre eux en fonction du nombre de parts sociales.

Mais si l’un d’eux souhaite vendre sa part, le recours à un notaire est recommandé puisque cette activité est soumise à des droits d’enregistrement. Ce qui peut s’inscrire au droit de préemption urbain ou DPU lorsqu’elle détient plus de 50 % des parts. De plus, cette dernière est imposable s’il y a de plus-values. Ici, la logique de la vente de parts n’est pas le même que pour un bien immobilier, aucune négociation est possible.

Les différentes formes de SCI

Lors de la création d’une SCI, deux choix s’offrent à vous. Soit vous optez pour une SCI à capital fixe, soit vous adoptez la SCI à capital variable.

Pour la SCI à capital fixe, le montant du capital social est fixé dès la naissance de la société qui doit être indiquée clairement dans les statuts. Ainsi, tout acte de modification de capital, ou de répartition des parts entre associés exige l’organisation d’une assemblée générale. Face à cette situation, il est obligatoire de rédiger de nouveaux statuts afin de mettre au courant les services fiscaux et le Greffe du Tribunal du Commerce.

Grâce à ce type de SCI, les associés jouissent d’une sécurité optimale lorsqu’ils sont soumis à des formalités administratives. L’adoption d’un capital variable permet aussi à une sécurité de se prémunir contre les risques de dépassement de seuil minimal et d’une refonte des statuts.

Dans le cadre d’une SCI à capital variable, le nom des associés n’est pas stipulé comme celle de la SCI à capital fixe. Cette dernière a pour avantage d’être moins imposable en matière de bénéfices par rapport au taux de la SCI à capital fixe qui est de 33,3 %. Alors que pour le capital variable, le taux ne s’élève qu’à 15 %.

Pour s’adapter à tous secteurs d’activité, on peut distinguer 5 types de SCI où chaque statut a leur propre spécificité. Voici donc toutes les formes les plus courantes de SCI à connaître :

La SCI familiale

Cette forme de SCI est parfaite pour mieux gérer en famille. Elle est très répandue dans les cas d’une succession et d’une transmission des parts. Les principaux associés sont les membres de famille. Cette dernière vous fera gagner une meilleure optimisation fiscale.

La SCI de jouissance à temps partagé

La SCI de jouissance à temps partagé se base sur le montage « Time Share ». Pour cette technique, chaque associé peut occuper le bien durant une période déterminée selon les parts qu’il possède. Cette technique est très utilisée dans le cadre d’une résidence secondaire.

La SCI de gestion ou de location

Il s’agit de la forme SCI la plus classique. Dans ce cas, c’est l’entreprise qui achète le bien qui devient son propriétaire. L’immeuble n’appartient donc pas à ses associés. Si l’un des gérants décide de renoncer à la SCI, le bien appartiendra toujours à la société civile immobilière.

Comme son nom l’indique, la SCI de location est formée par plusieurs associés (particuliers) désirant diriger un bien immobilier et le mettre en location ensuite. Elle a pour objectif d’empêcher les problèmes de division et de paiement de loyers.

La SCI d’attribution

Ce type de SCI est en plein essor ces dernières années. Chaque associé profite du bien immobilier d’une manière proportionnelle en fonction de ses parts sociales dans le capital. Celui-ci consiste à construire un bien immobilier dont le partage est déjà planifié par les statuts.

La SCI construction vente

C’est la seule forme de SCI qui vous donne la possibilité d’acheter un terrain pour construire un immeuble et le vendre après afin de générer des profits. Avec ce type de contrat, vous pouvez changer votre statut sans effectuer des formalités tout en gardant son anonymat.

Pour ce statut juridique, il est recommandé de privilégier le capital variable. C’est une exception à la règle conçue spécialement aux promotions et ceux qui exercent une activité commerciale.

Le bon moment pour créer une SCI

Vous vous êtes déjà demandé quand constituer une société civile immobilière ? Le moment parfait pour créer une SCI est lorsque vous êtes fortement fiscalisé. Effectivement, durant ces situations, vous pouvez prélever de profit de la charge imposée par votre SCI à l’impôt sur les sociétés. Cela vous permettra de constituer un patrimoine fixe qui va procurer un revenu élevé.

Par contre, si vous ne possédez qu’un seul bien immobilier, la société sociale va engendrer davantage les coûts via sa création.

De cette façon, il est à préciser que cette solution s’avère bénéfique notamment si vous avez plusieurs enfants. La transmission sera facile même en cas de dispute familiale.

Le fonctionnement d’une SCI

Le fonctionnement d’une SCI

Le montage d’une SCI suit une démarche protocolaire et exige un coût supplémentaire. Avant de vous lancer, vous devez débuter par la rédaction des statuts concernant le fonctionnement d’une SCI. Vous être contraint ensuite d’immatriculer la société et régler les formalités de publicité.

Il vous faut en minimum 2 associés dont ils sont tous tenus responsables de leurs biens propres et des dettes de la SCI. La structure est constituée généralement par :

  • La gérance : comme toute activité, votre société doit être gérée par des gérants indiqués dans le statut de la société lors de sa création ou élus lors du vote. Celui-ci est chargé des affaires courantes de la SCI et prend les décisions concernant le projet d’acquisition ou de vente. Pour savoir comment changer de gérant, cliquez ici.
  • Les assemblées générales : une réunion annuelle est nécessaire pour faire connaître aux collaborateurs l’ordre du jour et les conditions de vote.
  • Les bénéfices et les dettes : chaque associé est tenu de communiquer leur part de bénéfices dans le capital et les dettes de la société. Le mode de remise doit être aussi mentionné dans les statuts.
  • La fiscalité d’une SCI : cette fiscalité s’avère souvent complexe. En effet, cette structure peut se soumettre à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).