Vous souhaitez construire votre propre entreprise, mais vous n’avez pas la surface financière requise pour ce projet ? Que vous exerciez une profession réglementée ou prestataire de services, devenir propriétaire de vos bureaux professionnels est un projet intéressant.
Pour avoir les ressources nécessaires, vous pouvez passer par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière connue sous le sigle SCI. En effet, lors des montages juridiques, il est fortement recommandé de se faire accompagner par des professionnels de la création de sociétés. La constitution d’une SCI reste l’unique moyen pour financer le projet. Cela peut être des locaux dans le but de les mettre ensuite en location.
Cependant, pour élaborer cette structure juridiquement indépendante, quelques étapes sont à suivre. Ce guide va vous renseigner davantage sur tout ce qu’il faut savoir pour créer une société civile immobilière.
Quelles sont les caractéristiques fondamentales de la SCI ?
La Société Civile Immobilière ou SCI est un statut juridique qui consiste à faciliter la gestion de la succession pour tout propriétaire de bien immobilier. Cette structure est tout à fait le contraire de l’indivision qui est une méthode classique très prisée dans le cas d’une propriété divisée aux différents associés. Alors que dans le cas d’une SCI, toute décision autour de l’actif foncier doit être prise par le gérant.
De ce fait, seul le dirigeant peut décider s’il veut mettre en location le bien ou le vendre à la fin des travaux de construction sans demander l’avis de ses collaborateurs. La SCI est donc en quelque sorte une forme de société permettant de disjoindre pouvoir de décision et de la propriété.
Cette structure juridique ne peut pas avoir une forme d’activité commerciale, mais doit être réalisée dans le but d’acheter et de détenir des biens immobiliers. Ce sont ces caractéristiques qui font d’elle un statut juridique essentiel dans la gestion de patrimoine et dans l’organisation de la transmission du bien.
Ce montage vous offre beaucoup d’opportunités. Effectivement, celui-ci vous permet de dissocier l’actif immobilier de l’entreprise avec le total du reste de l’exploitation professionnelle. Monter une SCI procure alors de réels atouts sur le plan comptable et patrimonial. Cette dernière est considérée comme une structure efficace et particulière susceptible d’avoir un effet sur les situations professionnelles ainsi que les situations familiales.
De plus, les associés de la SCI sont toujours tenus responsables du passif social. C’est donc une société sans risque, spécifiquement quand les biens immobiliers gérés par ces derniers ont été achetés ou construits afin de recouvrir l’endettement. En tout cas, cette structure est facile à mettre en œuvre et à gérer.
Pourquoi dissocier l’immobilier de l’entreprise ?
La SCI couvre plusieurs intérêts et cela pour différentes raisons.
Assurer la protection de son patrimoine immobilier professionnel
Tout d’abord, la Société Civile Immobilière offre une garantie contre les éventuelles poursuites de créanciers de l’entreprise. Cela peut se produire lors de l’ouverture d’une procédure collective envers la société d’exploitation. Les immeubles professionnels peuvent être ainsi préservés de cette situation.
Pourtant, il faut être prudent à chaque situation. Cette protection n’est pas valable pour certaines situations surtout si les tribunaux trouvent que votre structure est inventée ou qu’il y a un désaccord entre les deux sociétés. Mais, cette notion peut être soutenue s’il y a eu des transferts d’actifs versés sans contrepartie entre les deux sociétés.
Préparer la transmission familiale de la société
S’il s’agit d’une entreprise familiale, la mise en place d’une SCI permet de céder l’affaire à la famille de l’exploitant qui est apte à la gérer. Il peut ainsi diviser aux autres les parts de la SCI par l’intermédiaire d’une donation-partage ou d’un testament.
Cela évitera la mise en vente de l’entreprise après le décès du propriétaire.
Faciliter la passation à des tiers
L’actif immobilier désigne un titre complexe dans le bilan d’une entreprise. Il est à noter que les immeubles ne sont même pas capables de constituer des outils de production. À moins qu’ils concernent des domaines particuliers, par exemple, un hôtel ou une clinique.
Par suite, les acquéreurs potentiels accordent une grande importance aux autres biens plus productifs pour tenir compte sa valeur d’achat.
Dans ce cas, une entreprise sans actif immobilier est facile à négocier, l’acheteur n’étant pas tenu d’acquérir les immeubles.
Avoir des revenus fonciers complémentaires
Ce statut juridique part du principe que l’entreprise acquitte un loyer à la SCI qui doit convenir à la valeur locative du bien.
Le bénéfice réalisé est ensuite partagé à parts égales aux associés grâce à la déduction des charges et des intérêts d’emprunts.
Une fois que les emprunts sont remboursés, un revenu foncier complémentaire lui sera attribué. Si le chef d’entreprise décide d’abandonner son entreprise, il a le droit de conserver cette source de revenus, spécialement pour préparer sa retraite.
Quels sont les avantages de recourir à la SCI ?
Faire recours à une société civile immobilière présente un panel d’avantages surtout pour les entrepreneurs. En faisant le choix, d’acquérir des locaux professionnels pour son activité à travers d’une Société civile immobilière professionnelle lui fera bénéficier de nombreuses garanties.
Comme dit précédemment, cette structure facilite la transmission familiale du patrimoine immobilier et professionnel. Grâce au mécanisme de cession de parts sociales, il n’y a aucun risque que les héritiers se retrouvent propriétaires d’un immeuble en copropriété.
Cette dernière présente aussi des avantages fiscaux puisque les financements sont effectués grâce aux loyers versés par l’entreprise à la SCI. C’est une excellente alternative pour se constituer un patrimoine immobilier fixe et ce à moindre coût.
Avec la gradualité des taux d’intérêt, les associés de la SCI sont également obligés de payer des impôts fonciers constamment sans gagner de bénéfices. Ce qui va au final servir au remboursement l’emprunt. Pour cela, ils doivent établir un plan prévisionnel en fonction de la durée de l’emprunt. L’entreprise doit ensuite déduire les loyers et les charges de son bénéfice fiscal.
S’il dépasse les normes, l’excédent est considéré comme le résultat d’une mauvaise gestion impliquant une réadaptation dans le bénéfice imposable de l’entreprise. Vous pouvez contacter un expert immobilier pour effectuer l’évaluation de la valeur locative de l’immeuble auprès des tribunaux.
Il est à préciser que les frais d’acquisition des immeubles par la SCI sont non déductibles, sauf si la SCI privilégie les impôts sur les sociétés.
Comme la SCI exerce une forme sociale, elle n’est pas soumise à la TVA. Néanmoins, elle peut appliquer des TVA sur les loyers encaissés. Elle peut ainsi économiser le droit de bail tout en récupérant la TVA applicable à l’immeuble.
Comment monter une SCI ?
La création d’une SCI suit les mêmes étapes qu’une SCI classique comme la SCI familiale, la SCP et bien d’autres. En effet, il existe différentes formes de SCI et c’est à vous de choisir celle qui vous convient au mieux.
Quels sont donc les démarches administratives et les documents obligatoires à fournir ?
Réaliser des apports au capital social
Avant de procéder à sa création, les associés doivent déterminer d’abord le montant du capital de la SCI.
Pour constituer le capital social, deux choix sont possibles. Soit, il compte sur les apports en numéraire qui doivent être déposés dans les banques, soit sur les apports en nature.
Entreprendre la rédaction des statuts
Pour monter une SCI professionnelle, les statuts doivent être généralement rédigés par un notaire. Vous devez mentionner dans ce document les éléments suivants :
- La dénomination de la SCI,
- La durée d’existence de la SCI : qui varie entre 1 à 99 ans
- Le siège social de la SCI
- L’objet social de la société : locatif ou personnel
- La forme juridique de la SCI
- Le capital social de la SCI
- Le nombre d’associés de la SCI
- Les règles de fonctionnement de la SCI
Publier un avis de création
Vous devez informer les tiers du projet de constitution d’une nouvelle société. Pour ce faire, la SCI doit faire une publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales. L’édition doit être effectuée dans le département d’immatriculation de la société, 4 semaines après la signature des statuts.
Cette formalité est payante, il faut compter entre 200 à 250 € pour une annonce complète.
Faire une demande d’immatriculation au RCS
Une fois que toutes ces étapes sont terminées, vous devez immatriculer la société au Registre du commerce et des sociétés ou RCS.
À ce titre, les associés ont l’obligation de constituer un dossier de demande d’immatriculation et l’adresser au greffe du tribunal de commerce du département.