Vous songez à créer une société civile immobilière pour atteindre vos objectifs immobiliers ? La constitution d’une SCI est devenue une excellente alternative pour investir dans l’immobilier en vue d’en tirer un maximum de profits. En effet, cette forme juridique a pour rôle d’anticiper la transmission de patrimoine, de se protéger en cas de décès et de prévenir les conflits entre héritiers.
Entre les différentes formalités et les démarches à suivre, il est assez facile de monter sa propre structure. Par contre, les formalités exigées pour monter une SCI sont identiques, quel que soit le type de société civile immobilière choisi.
Après avoir défini la nature de capital de votre activité, vous devez choisir le modèle de SCI adapté à vos besoins. On distingue notamment 4 types de SCI dont chaque forme a sa propre spécificité. Pour vous aider dans votre choix, ce guide va vous renseigner davantage sur le sujet.
Une SCI, c’est quoi ?
La Société Civile Immobilière ou SCI est une structure sociale ayant un objet immobilier, sans intérêt commercial. Elle est gérée en minimum par deux personnes. Celle-ci est considérée comme le meilleur moyen légal facilitant l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier. Pour constituer une SCI, chaque associé doit recevoir des parts sociales en échange de son apport. Chacun d’eux peut ainsi détenir les parts de la SCI et le patrimoine immobilier.
Il s’agit donc d’une activité destinée aux professionnels ainsi qu’aux particuliers. L’objectif de sa création est de garantir l’évitement d’indivision entre les copropriétaires. Elle permet aussi de conserver la totalité ou tout ou partie de vos actifs immobiliers.
C’est dans cette optique que le bien immobilier appartient à l’entreprise, mais celui-ci est divisé en parts entre les associés. La loi interdit l’utilisation de ce montage juridique dans un objectif commercial. L’acquisition des biens via la SCI est donc impossible si c’est pour les revendre ensuite.
Avec cette structure sociale, vous êtes libre de choisir le locataire et réaliser de gros travaux. Cette dernière est considérée comme un statut juridique dissociant le pouvoir et la propriété. C’est tout à fait le contraire de l’indivision où la majorité des actes de gestion courante sollicitent de conquérir la plupart des deux tiers des associés.
Dans ce cas, avant de définir le fonctionnement des différentes formes de SCI, il est nécessaire de faire le point sur les étapes importantes lors de la création de la SCI. Pour monter une SCI, aucun critère de capital social n’est considéré.
Sans tenir compte des différents régimes fiscaux de la SCI, ces modèles partagent tous des points communs. Dans ce cas, les démarches de création sont toutes identiques. Dans les détails, vous devez passer par la rédaction, à la signature et à l’enregistrement des statuts chez le service des impôts. Sans oublier de publier les avis de constitution dans un journal légal et d’immatriculer la société auprès de la greffe du tribunal de commerce ou au CFE. En autre, chaque type de société est conçu pour des besoins différents. Vous n’aurez donc plus du mal à identifier celle qui conviendra le mieux à votre projet de création.
La SCI familiale
Comme son nom l’indique, la société civile immobilière familiale permet à chaque membre de famille d’acquérir et de gérer facilement un immeuble en vue de devenir son propriétaire. Dans la plupart des cas, celle-ci est très prisée par les personnes soucieuses de la transmission de l’héritage suite à un décès.
Étant un excellent moyen pour simplifier la gestion d’un bien en copropriété, la SCI familiale est créée dans le but de céder un bien immobilier aux héritiers. Cela peut être le conjoint du défunt ou ses enfants. Effectivement, sur le plan fiscal, le partage des parts d’une entreprise s’avère intéressant plutôt que de donner un bien immobilier.
Seule une famille peut faire recours à ce modèle de structure puisqu’elle lui offre l’opportunité de bénéficier une optimisation fiscale. En outre, cela évitera les problèmes d’indivision à l’issue d’une succession pendant la transmission de patrimoine.
Vous aurez besoin de ce type de statut lorsque vous devez gérer ou transmettre un bien immobilier au sein de la famille.
Avant d’adopter cette forme de structure, il est essentiel de comprendre son mécanisme. Certainement, la création d’une SCI familiale présente plusieurs avantages. D’abord, elle bénéficie d’un cadre légal bien défini. Composée par au moins deux associés, la SCI familiale donne la possibilité de définir les modalités de fonctionnement. Ces gérants peuvent agir en toute liberté pour adapter sa structure à leurs objectifs. Chacun gagne ainsi une part sociale proportionnelle à leur apport.
De plus, il est à préciser que ce statut juridique n’exige pas de capital minimum et ne peut pas avoir d’objectif commercial. La société est l’unique possesseur du bien. En cas de difficulté, les créanciers doivent d’abord engager une action contre la société. Et s’ils n’obtiennent pas de résultats concrets, ils ont le droit de se retourner contre les associés.
Avant de se lancer au montage, ce contrat doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ou RCS. En effet, il est soumis à l’impôt sur le revenu n’affirmant aucun bénéfice n’est à déclarer ni d’impôts à payer. Mais, ce sont les associés qui sont concernés par les revenus fonciers.
La SCI de location ou de gestion
La SCI de location ou de gestion est le statut le plus répandu du moment. Celle-ci est souvent créée pour la gestion et l’acquisition de biens immobiliers. Elle permet aux associés d’administrer un immeuble puis le mettre en location.
Pour éviter l’indivision, les loyers ainsi que les revenus locatifs de la société seront partagés entre les associés selon leur nombre de part. Sachez que cette structure n’est pas une société commerciale, il ne faut donc pas la vendre !
Comme toute forme d’entreprise, elle doit être constituée au minimum par deux associés désirant acheter bien immobiliers afin de le louer par la suite. Ainsi, c’est la société qui possède le pouvoir décisionnel.
Monter une SCI de gestion est la meilleure option à adopter pour les entrepreneurs qui veulent protéger leur bien immobilier. Les biens acquis par la société civile sont par ailleurs insaisissables par les créanciers.
La SCI de construction-vente
La SCI de construction-vente fait partie des exceptions parmi les différents types de SCI. Effectivement, ce statut procure l’occasion de construire un bien immobilier pour le revendre après pour gagner un maximum de profits. Ce mécanisme est identique à celui d’un promoteur ou d’un agent immobilier utilisé pour des fins commerciales.
Concernant ses formalités, vous avez la possibilité de modifier les statuts sans obligation de remplir des documents de modification. Pour cela, vous devez vous informer sur ce qu’il faut savoir sur ce qu’il faut savoir avant de monter une Société Civile Immobilière. Ce projet nécessite généralement deux associés. Ces sociétaires sont obligés de payer des dettes sociales à la hauteur de leur apport dans la société.
Cette forme de statut est réservée aux professionnels de la promotion immobilière. Cela affirme qu’elle n’est pas dédiée aux particuliers désirant acheter un terrain pour bâtir un immeuble afin d’en tirer des bénéfices.
La SCI d’attribution
Désormais, de plus en plus d’investisseurs sont séduits par la constitution d’une Société Civile Immobilière d’attribution. Celle-ci a comme particularité de faciliter l’acquisition de plusieurs biens immobiliers afin d’optimiser la gestion de patrimoine. Ce qui assure la mise en œuvre d’une opération immobilière plus intéressante qu’une division de bien classique. Elle permet également d’assumer la gestion et la maintenance des immeubles jusqu’à ce la structure se dissolue.
Il ne s’agit pas d’une entreprise commerciale, mais d’une structure juridique employée lors d’un projet immobilier onéreux. Elle est mise en place quand les travaux de construction s’achèvent. Cependant, les investisseurs ont la possibilité d’acheter un bien existant ou bâtir un nouveau.
Une fois que le partage des lots est terminé, vous pouvez passer à la dissolution de la société. Ces derniers doivent être mentionnés dans les statuts pour indiquer l’atteinte de l’objectif.